不動産投資

アパート経営のリスク メリットが無くなっている

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アパート経営についてセミナーで語られるメリットは本当にあるのでしょうか?
パンフレットの文言から本当にメリットがあるのか考えてみました。

メリット:ローリスク&ロングリターン

アパート経営は、株式投資やFX(ハイリスク&ハイリターン)に比べてローリスク&ロングリターンと言われています。

本当でしょうか?
この言葉が指しているのは家賃収入で長期間ローンを払っていけるという部分のようですが、これについては明確に今後は厳しいと言えるでしょう。
人口の減少は確実でアパートのローンは30年~35年で組む訳ですから、今後は空室リスクは高くなって行きます。

また、都心部は大丈夫という意見もメーカーさんからは聞きますが、都心部は土地代が高く、アパートを建てることができません。
建てられたとしても、極めて狭い部屋となり10~35年経過するうちに魅力的な部屋ではなくなるでしょう。

一番の大敵は人口減を懸念した、他の投資家が大挙して都心にアパートを建て始めることです。また、既に都心部はマンション投資との競合になる場合が多いでしょう。
そもそも都心に住める人はお金持ちが多いので狭い部屋を借りる人は少ないのではないでしょうか?

資産づくり

低利回りの新築マンション投資の売り文句として言われる言葉です。
「毎月、赤字でも将来は土地が残りますから土地を少しずつ買っていると思えばいいんです」と言われます。

しかし、30~35年後に土地が残ったとして有効活用する前に寿命を迎えてしまいそうです。
投資をする人はお金を運用して定期的に収入を得たい人なのですが、毎年赤字を出して最終的にリターンを得たいとは考えないのではないでしょうか?

30数年後に土地価格がどうなっているか誰も分かりません。
人口減が確実な状況からローンを払い終えたら、ローン総額の半分になっている確率は低くないと思います。
因みに私の実家の土地は田舎の為、売りたくても買い手がいない状態です。

私的年金

アパートは定年後の私的年金として投資対象と語られますが、それは新築で高利回りの商品を掴んだ時に限られます。

中古アパートを買った場合は、退職までの時間が勝負となるでしょう。
退職した時にアパートの寿命が尽きており、建て替えを余儀なくされるリスクが中古アパートにはあります。
また、古くなったアパートは家賃の低下と空室リスクの上昇に耐えねばなりません。

新築も建てる時期と利回りが重要です。
退職した時にアパートの商品としての価値を保てているか?
退職までに修繕費や空室リスクをペイできる高利回りの投資物件かを十分に検討しましょう。くれぐれも土地が残るという言葉に騙されてはいけません。

生命保険効果

アパートをローンで買った場合、契約者が死亡するとローンの支払い義務が無くなるので、妻と子供に資産が残せるという文言です。

確かに生命保険効果はあります。しかし、自分が死ぬことを前提とした資産運用は無い訳で、あくまでアパート経営をしながら利益を得て、かつ万一の時は資産が残ることを考えるべきです。

まとめ

現在のアパート経営市場に於いては、私が調べた限り美味しい話は無いです。

好景気により、中古市場も利回りが低いものしかなく、新築市場と利回りが限りなく近くなっています。
新築物件がお買い得かというと、月々赤字になるような物件が多くサラリーマンが簡単に手を出しては危ない物件が多いです。

私がアパート投資について調べ始めて4カ月以上経ちましたがアパート経営で成功している人の殆どの人は、2009年頃のリーマンショック後に安価にアパートを手に入れた人達です。
気になる人は書籍を出している人のアパート購入履歴を良くみて下さい。

今から始める人はセミナーに行ってそのまま契約することが無いよう十分に検討して下さい。










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